Перепланировка квартиры: как не выйти за рамки дозволенного
*
Перепланировка квартиры: как не выйти за рамки дозволенного
Актуальность: Споры о перепланировке – одни из самых распространенных в сфере жилищных правоотношений. Можно ли безопасно воплотить в жизнь задумку о преобразовании жилья? Да, если действовать по закону. Можно ли лишиться своих квадратных метров? Увы, такие случаи тоже встречаются.
Чтобы ремонт не закончился в зале судебных заседаний, а мечта об идеальной квартире не разбилась о требования Жилищного кодекса, разберем "подводные камни" перепланировки на примерах из судебной практики.
Что такое переустройство и перепланировка?
Согласно ст. 25 Жилищного кодекса РФ, под переделкой помещения понимаются два вида работ:
Переустройство – установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического и другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.
Перепланировка – изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений и (или) изменение его внутренней планировки, в том числе без изменения границ и (или) площади помещения, а также возможные изменения границ и площади смежных помещений.
Кадастровый учёт: При проведении перепланировки необходимо либо зафиксировать в ЕГРН новые границы и площадь помещений, либо учесть вновь образованные объекты в кадастре и зарегистрировать права на них.
Документальное оформление:
Переделка помещения подразумевает подготовку определенного пакета документов. Так, в соответствии со ст. 26 Жилищного кодекса РФ главным основанием для начала работ по перепланировке является решение органа местного самоуправления об их согласовании. Для того чтобы получить заветный документ, владельцу квартиры нужно подать заявление через МФЦ или лично в администрацию. К заявлению необходимо приложить правоустанавливающие документы на помещение, в котором планируются изменения, а также:
проект переустройства или перепланировки;
техпаспорт жилья (документ бюро технической инвентаризации);
согласие всех членов семьи нанимателя, если речь идет о жилье по договору социального найма;
заключение органа охраны памятников архитектуры при перепланировке в домах, отнесенных к этой категории.
Сроки: В среднем срок рассмотрения таких заявлений составляет 45 дней. Если заявитель обращался через МФЦ, срок может увеличиться еще на несколько дней.
Завершение работ:
Завершение проведения перепланировки, которая была согласована муниципальными властями, оформляется актом приемочной комиссии в соответствии с ч. 1 ст. 28 Жилищного кодекса РФ.
Что такое самовольная перепланировка?
Если начать действовать, минуя получение согласования, то перепланировка или переустройство будут считаться самовольными. Статья 29 Жилищного кодекса РФ предусматривает ряд последствий по итогам самовольных действий с изменением помещения. Однако прежде чем переходить к последствиям, уточним, что включает в себя понятие "самовольный".
Так, самовольными переустройством или перепланировкой считаются:
работы, проведенные без разрешения, которое получают в соответствии со ст. 26 Жилищного кодекса РФ;
работы, проведенные с нарушением утвержденного местным органом власти проекта перепланировки.
Административная ответственность: За самовольную перепланировку жилого помещения согласно ч. 2 ст. 7.21 КоАП владелец жилья, затеявший такие работы, заплатит штраф. Однако сумма, по сравнению с возможными негативными для соседей и других жильцов дома последствиями, достаточно символическая – от 2 тыс. до 2,5 тыс. руб.
Каковы же последствия самовольности? Первое и основное – нарушителя обяжут вернуть все в исходное состояние в установленный местной администрацией или жилищной инспекцией срок. Если владелец квартиры добровольно не выполняет это требование, муниципальные власти обращаются в суд.
Сценарий А. Легализация
Собственник вправе обратиться в суд с иском о сохранении перепланировки. Суд может ее узаконить, если истец докажет, что изменения:
не нарушают права соседей;
не создают угрозу жизни и здоровью людей (не затронуты несущие конструкции, инженерные системы и т. д.).
Сценарий Б. Принудительные меры
Если владелец квартиры проигнорировал предписание все вернуть в первоначальное (проектное) техническое состояние, а суд не узаконил проведенные изменения, то по иску муниципального органа власти суд может принять довольно жесткое для владельца жилья решение:
собственнику грозит продажа квартиры с публичных торгов и передача вырученных денег (за вычетом расходов на исполнение решения) бывшему владельцу;
нанимателя по социальному найму ожидает расторжение договора с последующим выселением.
Примеры из судебной практики:
В качестве примера лишения жилья по причине незаконной перепланировки – Решение Ленинградского районного суда г. Калининграда Калининградской области от 9 сентября 2025 г. по делу № 2-26/2025, Решением Красногорского районного суда г. Каменск-Уральского Свердловской области от 24 ноября 2025 г. по делу № 2-1111/2025
Источник: ГАРАНТ.РУ